Wat kan ik doen als de verbouwing gebreken vertoond?

Het kan best voorkomen dat uw verbouwde woning op enig moment een bepaald gebrek vertoond. Als u daar na overleg met de aannemer niet op een bevredigende manier uitkomt, is het belangrijk om te weten wat uw rechten zijn.

Uw rechten hangen onder meer af van het moment waarop u het gebrek ontdekt:

• tijdens de oplevering
• na de oplevering tijdens de zogenaamde onderhoudstermijn (mits deze is afgesproken)
• na de onderhoudstermijn of oplevering

Tijdens de oplevering

Tekortkomingen of gebreken die u tijdens de oplevering ziet, kunt u laten opnemen in een opleveringsrapport. Maar let op: als u vergeet om bepaalde gebreken in het opleveringsrapport op te laten nemen, terwijl u deze gebreken wel had kunnen zien, dan hoeft de aannemer deze gebreken niet meer te herstellen.

U heeft deze gebreken dan als het ware geaccepteerd. Het gaat dan wel om gebreken die u daadwerkelijk had kunnen of moeten zien tijdens de oplevering.

Een voorbeeld.

Tijdens de oplevering van de verbouwing van zijn woning ziet Jeroen een beschadiging van de muur in een van de slaapkamers over het hoofd. Deze beschadiging komt dus niet in het opleveringsrapport te staan. Pas een week na de oplevering valt het Jeroen op dat de slaapkamermuur beschadigd is.

Hij belt de aannemer en vraagt hem of deze beschadiging alsnog gerepareerd kan worden. De aannemer is gelukkig bereid om de muur te repareren, maar hij is hier niet toe verplicht.

Na de oplevering, maar tijdens de onderhoudstermijn

In de aannemingsovereenkomst u een onderhoudstermijn afspreken. Deze periode begint te lopen op de dag na de oplevering en duurt in het algemeen 3 maanden. In sommige algemene voorwaarden is echter een termijn van 30 dagen opgenomen. Als u tijdens deze onderhoudstermijn een gebrek ontdekt, dan zal de aannemer dit gebrek moeten herstellen.

Deze regel gaat niet op als u zelf verantwoordelijk bent voor het ontstaan van het gebrek. De aannemer kan de gebreken dan wel herstellen, maar hij zal dit als meerwerk kunnen opvoeren. Dit betekent dat u hiervan de kosten moet voldoen. Als u dus een gebrek ontdekt tijdens de onderhoudstermijn, dan is de aannemer hiervoor alleen verantwoordelijk als de aannemer zijn werkzaamheden onvoldoende heeft uitgevoerd.

Als u tijdens de onderhoudstermijn een gebrek ontdekt, moet u dit zo snel mogelijk melden bij de aannemer. Stel dat u er achter komt dat het ergens lekt of dat er verf los laat. Het is verstandig om in die situatie de gebreken per brief bij de aannemer te melden. Maak eventueel foto’s van de gebreken en vraag de aannemer in de brief om deze gebreken binnen een redelijke termijn te herstellen.

Gebreken die u ontdekt na de onderhoudstermijn

De hoofdregel is dat de aannemer niet meer verantwoordelijk is voor tekortkomingen of gebreken aan uw woning na de onderhoudsperiode. Op deze regel zijn drie belangrijke uitzonderingen:

1. ernstige gebreken
2. verborgen gebreken
3. afwijkingen van de technische omschrijving en/of tekeningen

1. Ernstige gebreken

Volgens de officiële definitie is er sprake van een ernstig gebrek als de hechtheid van het werk wordt aangetast of als het werk niet meer geschikt is voor zijn bestemming.
U moet daarbij denken aan fouten die zo ernstig zijn dat de verbouwing daardoor (op termijn) niet meer normaal gebruikt kan worden. Denk aan een uitbouw waarvan de fundering niet goed is waardoor deze op den duur zal instorten.

Let op: het recht op herstel kan verjaren. Dit betekent dat u geen recht van spreken meer heeft als u te lang wacht. U moet in elk geval binnen 20 jaar nadat de onderhoudsperiode verstreken is een procedure zijn gestart bij de rechter of een ander scheidsgerecht.

2. Verborgen gebreken

Een verborgen gebrek is een gebrek dat u niet eerder had kunnen ontdekken. Wanneer is dit het geval? Deze vraag kan in zijn algemeenheid niet makkelijk beantwoord worden.

Een voorbeeld.

Diederick en Fleur wonen inmiddels 8 maanden in hun verbouwde woning. De onderhoudsperiode is voorbij. Na hevige regenval ontdekken ze lekkage op zolder. Diederick klimt op het dak, maar kan de oorzaak van de lekkage niet vinden. Er was tijdens de onderhoudsperiode geen lekkage geweest. Ze besluiten een loodgieter er naar te laten kijken.

De loodgieter constateert vervolgens dat er een loodlab ontbreekt waardoor de lekkage wordt veroorzaakt. Nu Diederick en Fleur dit gebrek niet eerder hadden kunnen ontdekken, kunnen zij de aannemer vragen de loodslab alsnog aan te brengen en daarmee het gebrek te verhelpen.

Als u een gebrek constateert is het verstandig om hier uw aannemer zo snel mogelijk een brief over de sturen. Leg in de brief uit wat u zojuist ontdekt heeft en vraag de aannemer om het gebrek te komen bekijken en te repareren. Maak eventueel ook foto’s van het gebrek.

Als de aannemer niet vrijwillig bereid is om het gebrek op te lossen, kan het zinvol zijn om een bouwkundige in te schakelen. Hij of zij kan vaststellen of het daadwerkelijk gaat om een verborgen gebrek.

Let op: het recht op herstel kan verjaren. Dit betekent dat u geen recht van spreken meer heeft als u te lang wacht. U moet in elk geval binnen 5 jaar nadat de onderhoudsperiode verstreken is een procedure zijn gestart bij de rechter of een ander scheidsgerecht.

3. Afwijkingen van de technische omschrijving en/of tekeningen

In bepaalde gevallen mag de aannemer in afwijking van de technische tekeningen bouwen. Dit kan nodig zijn als de tekeningen in strijd zijn met de bouwregels uit bijvoorbeeld de bouwverordening, of niet kloppen.

Dit geldt dus voor de gevallen waarin de aannemer redelijkerwijs niet aan de tekeningen kan voldoen. In de andere gevallen is uw toestemming nodig voor wijzigingen. Als dit leidt tot een meerwerkprijs, dan moet u met u worden afgesproken en vastgelegd.