Wat kan ik als koper van een nieuwbouwwoning doen als de woning gebreken heeft?

Terug naar overzicht

Wat kan ik als koper van een nieuwbouwwoning doen als de woning gebreken heeft?

Het kan best voorkomen dat uw woning op enig moment een bepaald gebrek vertoond. Maar afhankelijk van de ernst van het gebrek en het moment waarop u dit ontdekt, kunt u hierover onenigheid krijgen met de aannemer. Wat zijn in zo'n geval uw rechten?

Laten we eerst eens kijken naar de verschillende momenten waarop u het gebrek kunt ontdekken:

  • tijdens de oplevering
  • na de oplevering tijdens de zogenaamde onderhoudsperiode
  • na de onderhoudsperiode

Tijdens de oplevering

Tekortkomingen die in het opleveringsrapport vermeld staan, moeten binnen drie maanden na de datum van oplevering kosteloos worden hersteld door de aannemer. Maar let op. Als u verzuimd om bepaalde gebreken in het opleveringsrapport op te laten nemen, terwijl u deze gebreken wel had kunnen constateren, dan hoeft de aannemer deze gebreken niet te herstellen.

U heeft deze gebreken dan als het ware geaccepteerd. Het gaat dan wel om gebreken die u daadwerkelijk had kunnen of moeten zien tijdens de oplevering.

Een voorbeeld.

Tijdens de oplevering van zijn nieuwe woning ziet Jeroen een beschadiging van de muur in een van de slaapkamers over het hoofd. Deze beschadiging komt dus niet in het opleveringsrapport te staan. Pas een week na de oplevering valt het Jeroen op dat de slaapkamermuur beschadigd is.

Hij belt de aannemer en vraagt hem of deze beschadiging alsnog gerepareerd kan worden. De aannemer is gelukkig bereid om de muur te repareren, maar hij is hier niet toe verplicht.

Na de oplevering tijdens de zogenaamde onderhoudsperiode

De aannemer is verplicht om gebreken die zich openbaren in een periode van zes maanden na de oplevering te herstellen. Deze periode van zes maanden noemt men ook wel de onderhoudsperiode. Deze periode van zes maanden staat meestal standaard in de algemene voorwaarden behorende bij de koop/-aannemingsovereenkomst.

Mocht u dus als koper ontdekken dat er zaken zijn die de aannemer niet goed heeft gedaan, dan dient u dit zo snel mogelijk te melden aan de aannemer. U komt er bijvoorbeeld achter dat het ergens lekt of dat er verf los laat.

Het is verstandig om in een dergelijk geval de gebreken per brief bij de aannemer te melden. Maak eventueel foto's van de gebreken en vraag de aannemer in de brief om deze gebreken binnen een redelijke termijn te herstellen.

Als de aannemer niet bereid is om de gebreken te herstellen, kunt u het probleem voorleggen aan het Garantie Instituut Woningbouw (GIW). In het hoofdstuk ‘geschillenbeslechting' kunt u hier meer over lezen.

Gebreken die u ontdekt na de onderhoudsperiode

De hoofdregel is dat de aannemer niet meer verantwoordelijk is voor tekortkomingen of gebreken aan uw woning na de onderhoudsperiode. Hierop zijn gelukkig drie belangrijke uitzonderingen:

  1. ernstige gebreken
  2. verborgen gebreken
  3. afwijkingen van de technische omschrijving en/of tekeningen

1. Ernstige gebreken

Volgens de officiële definitie is er sprake van een ernstig gebrek als de hechtheid van het gebouw wordt aangetast of als de woning niet meer geschikt is voor zijn bestemming.

U moet daarbij denken aan fouten die zo ernstig zijn dat de woning daardoor (op termijn) niet meer normaal gebruikt kan worden. Denk aan een woning waarvan de fundering niet goed is waardoor de woning op den duur zal instorten.

Let op: het recht op herstel kan verjaren. U moet in principe binnen een periode van 20 jaar een claim hebben ingediend bij de bevoegde rechter of een scheidsgerecht. Het is dus niet voldoende dat u de aannemer binnen 20 jaar gemeld heeft dat er sprake is van een ernstig gebrek.

2. Verborgen gebreken

Een verborgen gebrek is een gebrek dat u niet eerder had kunnen ontdekken. Wanneer is dit het geval? Deze vraag kan in zijn algemeenheid niet makkelijk beantwoord worden.

Een voorbeeld.

Diederick en Fleur wonen inmiddels 8 maanden in hun nieuwbouwwoning. De onderhoudsperiode is voorbij. Na hevige regenval ontdekken ze lekkage op zolder. Diederick klimt op het dak, maar kan de oorzaak van de lekkage niet vinden.

Er was tijdens de onderhoudsperiode geen lekkage geweest. Ze besluiten een loodgieter er naar te laten kijken. De loodgieter constateert vervolgens dat er een zogenaamde loodlab ontbreekt waardoor de lekkage wordt veroorzaakt.

Nu Diederick en Fleur dit gebrek niet eerder hadden kunnen ontdekken, kunnen zij van de aannemer eisen dat hij de loodlab alsnog aanbrengt om daarmee het gebrek te verhelpen.

Als u een gebrek constateert is het verstandig om hier uw aannemer zo snel mogelijk een brief over de sturen. Leg in de brief uit wat u zojuist ontdekt heeft en vraag de aannemer om het gebrek te komen bekijken en te repareren. Maak eventueel ook foto's van het gebrek.

Als de aannemer niet vrijwillig bereid is om het gebrek op te lossen, kan het zinvol zijn om een bouwkundige in te schakelen. Hij of zij kan vaststellen of het daadwerkelijk gaat om een verborgen gebrek.

Let op: uw recht op herstel kan verjaren. U moet in principe binnen een periode van 5 jaar een claim hebben ingediend bij de bevoegde rechter of een scheidsgerecht. Het is dus niet voldoende dat u de aannemer binnen 5 jaar gemeld heeft dat er sprake is van een gebrek.

Gebreken die vallen onder de GIW-garantie

De meeste nieuwbouwwoningen wordt gebouwd met toepassing van de zogenaamde GIW-garantie en waarborgregeling. Dit betekent dat u op een aantal zaken garantie krijgt die veelal niet geldt voor nieuwbouwwoningen die zonder GIW garantie worden gebouwd.

In bijlage A bij de garantieregeling vindt u de onderwerpen waarop u garantie krijgt. Voorbeelden hiervan zijn:

  • voor gas-, water- en elektra- installaties: tot 2 jaar
  • voor de hechting van behang: tot 1 jaar
  • voor schilderwerk tot 1 jaar na ingang van garantie termijn c.q. 1 jaar na voltooiing schilderwerk
  • voor zowel dakbedekkingen als goten, als niet aantoonbaar is dat het door de aannemer voorgeschreven onderhoud is uitgevoerd: tot 3 jaar

Mochten zich dus gebreken voordoen die onder deze GIW-garantie vallen, is het advies om binnen de toepasselijke garantietermijn de aannemer schriftelijk op de hoogte te stellen van het gebrek en hem te verzoeken om tot herstel over te gaan.

Een kopie van de brief die u aan de aannemer stuurt, moet u dan sturen naar het GIW. Een model verzoek tot herstel aan de aannemer vindt u op de website van het GIW en vaak wordt het bij het sluiten van de overeenkomst bijgevoegd.

Opschorting, schadevergoeding en ontbinding

Als de aannemer de gebreken niet kan of wil herstellen, heeft u een aantal mogelijkheden:

  • opschorten van uw (laatste) betaling
  • schadevergoeding eisen
  • de koop-/aannemingsovereenkomst ontbinden

Opschorting van uw betaling(en)

Het kan gebeuren dat de aannemer bepaalde werkzaamheden bij oplevering nog niet heeft uitgevoerd en ook na uw herhaaldelijk verzoek daartoe niet uitvoert. Als koper kunt u er dan voor kiezen om de aannemer te dwingen zijn verplichtingen na te komen door uw betalingsverplichting op te schorten. Daarmee zegt u eigenlijk tegen de aannemer dat u het laatste deel van de aanneemsom niet betaalt, zolang de gebreken niet zijn opgelost.

U mag volgens de koop-/aannemingsovereenkomst 5% van de aanneemsom tot drie maanden na oplevering zonder opgave van reden bij de notaris in depot laten staan. Na deze drie maanden valt het depot in principe weer vrij en gaat dit geld naar de aannemer. Als de aannemer dan nog steeds niet aan al zijn verplichtingen heeft voldaan, kunt u de notaris verzoeken het depot niet vrij te geven.

De opschorting van de betaling moet dan wel in verhouding staan tot het gebrek. U mag natuurlijk geen 10.000 euro achterhouden als de aannemer alleen nog maar een deurklink moet plaatsen.

In een dergelijk geval is het verstandig om uw aannemer een brief te schrijven waarin u uitlegt waarom u het depot nog niet wilt vrijgeven. Stuur de notaris een kopie van deze brief. Let op: als later blijkt dat u ten onrechte het depot niet heeft vrijgegeven, dan moet u de aannemer rente betalen over dit bedrag.

Schadevergoeding

In bepaalde situaties kunt u schadevergoeding van de aannemer eisen. Er zijn twee soorten schadevergoeding:

  • aanvullende schadevergoeding
  • vervangende schadevergoeding

Aanvullende schadevergoeding

Naast herstel van een gebrek kunt u in sommige gevallen ook aanvullende schadevergoeding vragen. Stel dat er een gebrek is aan het dak van de woning waardoor er een lekkage ontstaan is. Door deze lekkage is uw nieuwe parketvloer beschadigd geraakt.

De aannemer zal uiteraard het dak moeten repareren, maar u kunt ook aanspraak maken op een aanvullende schadevergoeding. Deze aanvullende schadevergoeding bestaat dan uit het vergoeden van de herstelkosten van de parketvloer.

Vervangende schadevergoeding

Vervangende schadevergoeding is schadevergoeding die in de plaats komt van het herstel van de gebreken. Stel u heeft de aannemer een redelijke termijn gegeven om bepaalde gebreken te herstellen, maar de aannemer reageert niet.

Als de door u gestelde redelijke termijn verstreken is, kunt u er voor kiezen dan zelf maar iemand in te schakelen om bepaalde herstelwerkzaamheden uit te voeren. De kosten van deze door u ingeschakelde derde kunt u dan bij de aannemer claimen als vervangende schadevergoeding.

Laat de aannemer wel duidelijk weten dat u een andere partij zult inschakelen als de aannemer niet overgaat tot herstel. Vermeld tevens in de brief dat u deze kosten zult verhalen op de aannemer.

Ook kan er sprake zijn van een schadevergoeding als herstel simpelweg niet meer mogelijk is. Dan moet u bijvoorbeeld denken aan de situatie dat de aannemer verkeerde gevelstenen heeft gebruikt die niet meer te vervangen zijn.

Ontbinding van de koop-/aannemingsovereenkomst

Ontbinding van de koop-/aannemingsovereenkomst is een zwaar middel. Ontbinding houdt in feite in dat de overeenkomst zoveel mogelijk teruggedraaid wordt. Stel de bouw is nog niet gestart, maar de bouwgrond is al wel aan u geleverd en u hebt hiervoor betaald.

Als de overeenkomst nu ontbonden wordt, moet u de grond weer terugleveren aan de aannemer en moet de aannemer de koopsom weer aan u restitueren.

U kunt niet zomaar overgaan tot ontbinding van de koop-/aannemingsovereenkomst. Ontbinding is een zwaar middel dat alleen kan worden ingezet in uitzonderlijke gevallen.

Denkt u bijvoorbeeld aan:

  • ontbinding op grond van een financieringsvoorbehoud
  • ontbinding op basis van de bedenktijdregeling
  • ontbinding als niet tijdig begonnen wordt met bouwen

Ontbinding op grond van een financieringsvoorbehoud

In de koop-/aannemingsovereenkomst staat vrijwel altijd een financieringsvoorbehoud. Deze bepaling geeft u de mogelijkheid om alsnog van de koop-/aannemingsovereenkomst af te zien als u er niet in slaagt om voor de woning een hypothecaire lening te krijgen.

Meestal is het financieringsvoorbehoud als volgt geformuleerd:

‘Deze overeenkomst wordt aangegaan onder de bij niet-vervulling ontbindende voorwaarden:

  • dat de verkrijger binnen twee maanden na diens ondertekening van deze akte voor de financiering van de woning een hypothecaire geldlening verkrijgt tegen geen grotere maandelijkse verplichting aan rente en aflossing en/of rente en premie van een levensverzekering dan €...... zulks onder bij de grote geldverstrekkende in stellingen normaal geldende voor waarden en bepalingen.'

Als deze voorwaarden niet vervult worden mag u de overeenkomst ontbinden. U dient dan aan de aannemer een aangetekende brief met bericht ‘handtekening retour' of telefaxbericht met verzendbevestiging te sturen uiterlijk binnen 8 dagen na afloop van de voor de vervulling van de desbetreffende voorwaarde geldende termijn.

Let op: u moet wel al het nodige doen om te voorkomen dat de ontbindende voorwaarde niet wordt vervuld. De aannemer mag er dus vanuit gaan dat u uw best gedaan heeft om bij meerdere hypotheekverstrekkers een lening te verkrijgen. Komt vast te staan dat u zich onvoldoende heeft ingespannen, bent u een boete van 10% van de koopsom verschuldigd aan de aannemer.

Als bepaalde zaken voor u van groot belang zijn kunt u de aannemer melden dat u hiervan een ontbindende voorwaarde wilt maken. Stel bijvoorbeeld dat u een appartement wilt kopen waarbij het voor u essentieel is dat er ook een balkon wordt gerealiseerd.

U kunt dan met de aannemer afspreken dat hiervan een ontbindende voorwaarde wordt gemaakt. Kan het balkon uiteindelijk niet gerealiseerd worden, dan kunt u van de overeenkomst af.

U kunt de overeenkomst ontbinden met een brief aan de aannemer. In deze brief moet u uitleggen waarom u van mening bent dat u in dit geval recht heeft op ontbinding van de overeenkomst. U doet er verstandig aan om in een dergelijke situatie eerst advies in te winnen bij een advocaat of jurist die gespecialiseerd is in bouwrecht. Hij of zij kan beoordelen of er inderdaad sprake is van een situatie die ontbinding rechtvaardigt.

Als de aannemer instemt met de ontbinding, moet alle zaken worden teruggedraaid. Als de aannemer niet instemt met de ontbinding, zal het volgens de geldende geschillenregeling een procedure gevoerd moeten worden. Welke instantie bevoegd is hangt van de geschillenregeling in uw overeenkomst af.