Met welke documenten krijg ik te maken als ik een nieuwbouwwoning koop?

Terug naar overzicht

Met welke documenten krijg ik te maken als ik een nieuwbouwwoning koop?

Als u een nieuwbouwwoning koopt, krijgt u met verschillende documenten en contracten te maken. In deze documenten en contracten staat precies beschreven wat uw rechten en plichten zijn. Maar ook de rechten en plichten van de aannemer vindt u terug in deze stukken.

De belangrijkste documenten op een rijtje:

  • de koop-/aannemingsovereenkomst
  • algemene voorwaarden
  • de GIW garantieregeling
  • technische omschrijvingen en tekeningen
  • eventuele artist impressions en maquettes

De koop-/aannemingsovereenkomst

De koop-/aannemingsovereenkomst is het belangrijkste document als u een nieuwbouwwoning koopt en laat bouwen. In deze overeenkomst is vastgelegd hoeveel de woning kost en wat u voor de grond moet betalen. Verder staat er in de koop-/aannemingsovereenkomst bijvoorbeeld:

  • de termijnen waarbinnen de aanneemsom en grondprijs betaalt moet worden
  • de bouwtijd
  • de zogenaamde ontbindende voorwaarden
  • hoe geschillen over de overeenkomst opgelost worden
  • welke contractstukken verder nog onderdeel uitmaken van de overeenkomst

Algemene voorwaarden

Wanneer u uiteindelijk definitief heeft gekozen voor een bepaalde aannemer dan zullen uw contracten voorgelegd worden waarin gemaakte afspraken vastgelegd zijn. Professionele partijen maken daarbij meestal gebruik van zogenaamde algemene voorwaarden. Dit zijn standaardbepalingen die op het contract van toepassing worden verklaard en die de aannemer in al zijn contracten gebruikt.

De aannemer gebruikt deze algemene bepalingen omdat hij op die manier niet steeds bij elk contract bepaalde algemene afspraken hoeft te herhalen. Denk daarbij bijvoorbeeld aan zaken als:

  • aansprakelijkheid
  • meerwerk
  • oplevering
  • garanties

Ga bij het tekenen van contracten dus goed na of en zo ja, welke algemene voorwaarden op het contract van toepassing zijn. Als u geen aandacht besteedt aan deze zogenaamde ‘kleine lettertjes' kan dat later grote financiële gevolgen hebben.

Wanneer ben ik aan algemene voorwaarden gebonden?

Om u als consument tegen misbruik van algemene voorwaarden te behoeden moet er aan een aantal voorwaarden voldaan zijn voordat u aan deze voorwaarden gebonden bent. U bent pas aan deze algemene voorwaarden verbonden als:

  • Deze algemene voorwaarden in het contract van toepassing zijn verklaard . Dat wil dus zeggen dat er in het contract dat u ondertekent een verwijzing is gemaakt naar deze algemene voorwaarden. Let hier dus op bij het tekenen van een contract.
  • U op een redelijke manier in de gelegenheid bent gesteld om van deze algemene voorwaarden kennis te nemen voordat u tot ondertekening van het contract bent overgegaan. Zo kan de aannemer u deze algemene voorwaarden bijvoorbeeld op voorhand toesturen.
  • Deze algemene voorwaarden redelijk zijn. Juristen zeggen dan dat de algemene voorwaarden niet onredelijk bezwarend mogen zijn. Dit is een lastige voorwaarde. Uiteindelijk zal een rechter bepalen wat wel of niet redelijk is. Het komt er in elk geval op neer dat een aannemer of andere contractspartij geen zaken met opnemen die bijzonder onredelijk of onfatsoenlijk zijn. In die situatie bent u dus niet aan deze algemene voorwaarden gebonden.

In de praktijk is aan de eerste voorwaarde meestal wel voldaan. In de overeenkomst wordt simpelweg naar deze algemene voorwaarden verwezen. Maar als u een conflict krijgt met een aannemer over deze algemene voorwaarden, kunt u mogelijk een beroep doen op de tweede of derde voorwaarde.

Zo bent u dus pas gebonden aan algemene voorwaarden als u van deze voorwaarden kennis heeft kunnen nemen. De algemene voorwaarden moeten u als het ware overhandigd zijn. Dit moet u niet te letterlijk nemen want dat kan ook zijn gebeurd door bijvoorbeeld verzending per post.

Wanneer u voor de ondertekening nooit de algemene voorwaarden heeft gezien en u er dus ook nooit kennis van heeft kunnen nemen, bent u niet aan deze voorwaarden gebonden.

U kunt deze algemene voorwaarden dan vernietigen. Het vernietigen gaat niet vanzelf, daar moet u wel iets voor doen. U kunt de algemene voorwaarden vernietigen door de andere contractspartij een kort briefje te schrijven waarin u aangeeft dat u de algemene voorwaarden vernietigt omdat u daar nooit kennis van heeft kunnen nemen.

Een andere mogelijkheid om niet aan algemene voorwaarden gebonden te zijn, is een beroep te doen op het feit dat deze voorwaarden zeer onredelijk zijn. Men spreekt dan ook wel van onredelijk bezwarende algemene voorwaarden. In de wet staan een aantal gevallen omschreven van voorwaarden die door een rechter als onredelijk worden beschouwd:

  • Wanneer uw wettelijke bevoegdheid tot ontbinding van het contract uitgesloten of beperkt wordt
  • Wanneer een wettelijke verjaringstermijn tot minder dan een jaar wordt verkort
  • Wanneer de afgesproken prijs binnen 3 maanden na ondertekening van de overeenkomst verhoogd mag worden zonder dat u de mogelijkheid heeft de overeenkomst te ontbinden

Als u twijfelt of een bepaalde voorwaarde wel redelijk is, is het verstandig om hierover juridisch advies in te winnen. Houd er wel rekening mee dat algemene voorwaarden die door een branchevereniging ontwikkeld zijn en vrijwel door de gehele branche gebruikt worden in het algemeen als redelijk getoetst zijn.

Bij algemene voorwaarden die door een individuele aannemer zelf zijn opgesteld, zou u meer kans kunnen maken met een beroep op de onredelijkheid van deze voorwaarden.

De GIW garantieregeling

Vaak wordt in de koop-/aannemingsovereenkomst de GIW garantie- en waarborgregeling van toepassing verklaard. Het Garantie Instituut Woningbouw (GIW) heeft als doel om de kwaliteit van nieuwbouwwoningen te stimuleren.

Ook wil het GIW ervoor zorgen dat u vertrouwen heeft en houdt in bouwondernemers. Het GIW stelt daarvoor regelgeving op in overleg met vertegenwoordigers van consumentenorganisaties, van bouwondernemers en van de Nederlandse gemeenten.

Het GIW kent twee soorten garanties (zogenaamde waarborgen):

  • Insolventiewaarborg

    Als de aannemer tijdens de bouwwerkzaamheden failliet gaat, zorgt het GIW er onder bepaalde voorwaarden voor dat uw huis wordt afgebouwd. In sommige gevallen kan het huis niet worden afgebouwd. In dat geval kunt u als koper aanspraak maken op een schadevergoeding.
  • Gebrekenwaarborg

    Als u met de aannemer een verschil van mening hebt over de uitgevoerde werkzaamheden kunt u het GIW vragen daar een uitspraak over te doen. Als de aannemer niet zelf in staat is om de gebreken te herstellen, staat het GIW in voor het herstel van de gebreken.

Technische omschrijvingen en tekeningen

De technische omschrijving en de tekeningen vormen samen het bouwplan van het huis. In de technische omschrijving is opgenomen van welk materiaal de woning wordt gemaakt, welke kleur verf er gebruikt wordt, welke afmetingen de woning krijgt, hoeveel ramen de woning krijgt enzovoorts. Als tijdens de bouwwerkzaamheden het bouwplan moet worden aangepast, worden de wijzigingen op een lijst gezet. Deze lijst wordt de staat van wijzigingen genoemd.

De aannemer kan niet zomaar wijzigingen in het bouwplan doorvoeren. Daar moet wel een goede reden voor zijn. Denkt u bijvoorbeeld aan de situatie waarbij de overheid bouwvoorschriften wijzigt en de aannemer verplicht wordt om bepaalde zaken aan te passen.

Als u als koper iets wilt veranderen, moet u er rekening mee houden dat u hiervoor bijna altijd moet betalen. Zorg dan ook altijd dat schriftelijk vastligt of en zo ja, hoeveel u extra moet betalen voor door u gewenste wijzingen.

Artist impressions en maquettes

Een artist impression of maquette geeft een globaal beeld over hoe de woning er uit gaat zien. Bij een artist impression gaat het vaak om schetsen en/of (verkoop)brochures die een grafische voorstelling geven van de te bouwen woning. Bij een maquette gaat het om een driedimensionaal model, een miniatuurmodel van uw woning als het ware.

Aan artist impressions en maquettes kunt u in het algemeen geen rechten ontlenen. Dat wil zeggen dat u geen bezwaar kunt maken of schade kunt eisen als u woning te zijner tijd niet helemaal lijkt op de tekeningen in de (verkoop)brochure of de maquette. Pas als de schetsen en modellen min of meer misleidend zijn geweest, kunt u de aannemer hier op aanspreken.